La menor demanda, un alto grado de incertidumbre sobre el futuro y unas mayores exigencias de precomercialización y aportación de fondos propios exigidas por las entidades financieras, afectará negativamente a la oferta, que se resentirá en los próximos meses y no repuntará hasta que se recupere la demanda y se disipen las dudas e incertidumbre sobre el futuro.
Y esa menor demanda podría afectar al precio de las viviendas, especialmente a la de segunda mano y a la segunda residencia para extranjeros. Sin embargo, la escasez de oferta nueva para primera residencia mitigará el ajuste de precios en este mercado
Aunque la crisis afectará a la evolución del sector, la situación actual es muy diferente a la anterior crisis. Así, el nivel de precios a términos nominales es un 20% inferior a la del pico del anterior ciclo (2008) y en términos reales más de un 30% inferior. El esfuerzo para acceder a una vivienda es inferior al existente al comienzo de la anterior crisis (9 años de salario frente a 7 actual para pagar una vivienda o un 52% de la renta media del hogar para pagar la cuota hipotecaria frente al 32% actual). La situación financiera del sector privado (particulares y empresas) está más saneada y no existe sobreoferta de vivienda en el mercado español. Es importante recordar que en el periodo de crecimiento comprendido entre 2015 a 2019 tan solo se han terminado y entregado 259.882 viviendas de renta libre frente a las 579.665 igualmente de renta libre terminadas en 2007, y que gran parte de la oferta actual en curso de construcción está sustancialmente vendida a clientes finales o inversores de largo plazo, frente al final del anterior ciclo, donde una parte importante de los compradores de las viviendas eran inversores de corto plazo, expectantes de una rápida plusvalía con la reventa tras, y en muchos casos antes, la entrega de la misma por parte del promotor.
A pesar de este sombrío escenario para el corto plazo que ha provocado el Covid 19, las buenas sensaciones detectadas y materializadas desde que empezó la fase de desescalada y las perspectivas de recuperación económica a partir de 2021 hace que seamos más optimistas de cara al futuro.
Además, esta crisis sanitaria y el confinamiento masivo han puesto de manifiesto la importancia de la vivienda como uno de nuestros principales activos y refugio frente a un enemigo exterior. De otro lado, el auge del teletrabajo hace replantearse a muchas familias el tipo de viviendas que precisan: mayor tamaño, más estancias, con espacios exteriores y no necesariamente ubicadas en los grandes núcleos urbanos. Este alejamiento del centro está favoreciendo la demanda de viviendas de mayor tamaño y prestaciones en zonas más alejadas. Hoy en día asistimos a un auge de la demanda de viviendas unifamiliares.
Otra idea que puede favorecer la demanda de vivienda es por motivos de inversión. Hemos asistido a momentos de gran volatilidad de los mercados de capitales, en especial de la renta variable. Hay muchas familias que han visto como gran parte de su patrimonio financiero se esfumaba en un corto espacio de tiempo, lo que no ha ocurrido con el patrimonio inmobiliario en vivienda, en donde los precios, por ahora, no se han visto apenas afectados. Además, como consecuencia de la crisis y de la dificultad de acceso de los jóvenes a la vivienda en propiedad, la demanda de vivienda para el alquiler está garantizada. De ahí la ya contrastada demanda de ciertos fondos internacionales e institucionales por la compra de promociones residenciales con destino a alquiler. Todos estos factores, unido a la razonable rentabilidad por alquiler (del orden del 5%), puede provocar un nuevo repunte de la demanda de vivienda como inversión que compense la menor demanda de vivienda como bien de uso.
Por último, un deseo. Dentro de las múltiples medidas que desde el Gobierno se vayan a proponer para dinamizar la economía y promover el empleo, destacar la importancia de la promoción residencial como palanca de creación de empleo y de generación de ingresos fiscales. Ningún sector moviliza más personas en menos tiempo que esta actividad de construcción. Sin ánimo de volver a indeseables situaciones de sobreoferta del pasado, la Administración Pública y las Organizaciones Patronales deberían encontrar rápidamente fórmulas de dinamización de la actividad, en especial promoviendo el acceso a la vivienda de los jóvenes. La principal restricción que los jóvenes se encuentran consiste en, aun teniendo solvencia para afrontar el pago de la correspondiente hipoteca a largo plazo una vez entregada la vivienda, carecer en el corto de la capacidad de afrontar la totalidad del importe de la entrada hasta la entrega de esta. Deberían atenderse a las propuestas planteadas tanto por el sector como por alguna entidad financiera de referencia en el país, para con el aval de lo público a ese importe de menor cuantía, viabilizar la financiación de esta importante inversión para nuestros jóvenes.
